В помощь строителям и строительству: самострой, лицензия и контроль

Перепланировка или реконструкция

Неудобные квартиры - источник творчества тысяч жителей и жительниц.

Делая свой дом удобнее, хозяева квартиры часто задаются вопросом:

  • - отдельный вход в квартиру - это перепланировка или реконструкция?
  • - соединить ванную и туалет - это перепланировка или реконструкция?
  • - сделать проход вместо окна - это перепланировка или реконструкция?.... и т.д.
  • - законная ли перепланировка кухни (ванной, комнаты, балкона, коридора....)?

На самом деле собственник хочет знать: нужно ли будет узаканивать такие изменения внутри квартиры и оформлять специально документы для этих работ?

Этот вопрос связан исключительно с непонятным законодательством, нормы которого относительно перепланировки разбросаны в самых разных нормативных актах, принимались в разное время и не выстроены в четкую логическую структуру.


Попробуем внести ясность

В законодательстве Украины нет четкого понятия "перепланировка". Жилищный кодекс УССР (да, он до сих пор так называется и действует в Украине) до недавнего времени определял, что жильцы имеют право на перепланировку своего жилья, но для этого нужно было получить разрешение от своего исполкома и согласие членов семьи. При проведении капремонта за счет бюджетных средств согласие жильцов было спрашивать необязательно.
С 05.04.2015 г. вступил в силу Закон о дерегуляции, которым внесены изменения в ст.ст. 100 и 152 Жилищного кодекса УССР, где наконец-то определен четкий критерий перепланировки, которую не нужно узаканивать - если перепланировка не вмешивается в несущие элементы квартиры (комнаты) или дома. В этом случае не нужны никакие разрешительные документы на ее проведение, перепланировку квартиры не нужно вводить в эксплуатацию.


Зато в законодательстве есть четкое определение, что такое реконструкция. Согласно ДБН А.2.2-3-2004 - это перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и обитания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры) (см. приложение Б). Правда, под объектом ДБН имеет в виду отдельный дом или сооружение, но не квартиру. Выходит, реконструкция возможна только по отношению к целому дому.

Реконструкция приравнена к новому строительству по своему статусу (часть 3 ст. 10 Закона о градостроительной деятельности), т.е. для реконструкции необходим полный комплект разрешительной документации на строительство, по окончании реконструкции сделанные работы и объект нужно вводить в эксплуатацию.


Подытожим: реконструкция - это:

  • 1) изменение внешних границ, габаритов объекта;
  • 2) изменение значимых, капитальных и несущих конструкций;
  • 3) увеличение общей площади квартиры, дома или другого объекта;
  • 4) в результате реконструкции появляется совершенно новый объект, а старый пропадает.

Например, при достройке дополнительного балкона в доме изменяется фасад всего дома, содается дополнительная нагрузка на несущую стену, меняется сама стена. Таким образом, дом меняется этим балконом, значит, происходит реконструкция всего дома. Со всеми вытекающими в плане документов последствиями.


Поэтому при изменении стен в своей квартире проверяйте, не является ли Ваша перепланировка реконструкцией.

Комментарии  

-3 # Игорь 26.09.2016 17:43
Добрый день у меня вопрос такого характера
Есть нежилое помещение и мы хотим его реконструироват ь под квартиры в существующих приделах не выходя за пределы сдания.
все документы есть сделали проэкт и подали декларацию на начало.но нам отказали требуют містобудівні умові і обмеження.
архитектор их не выдает потому что нет генерального плана города и говорит что там санитарная зона хотя через стенку нашего здания жилой дом втри этажа как быть что делать
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+8 # -Andry- 15.09.2016 14:48
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, я хочу расширить уже имеющийся балкон по длинне до окна кухни, нужно ли мне брать какие-нибудь разрешения, согласия соседей и т.д.? И если я без оформления документов расширюсь, чем это грозит?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+2 # Юрий 15.09.2016 13:40
Добрый день. Разделю на два вопроса...
1й Купили участок с приватизацией и разрушиным домом, техпаспорт на дом есть на старого хозяина и приватизация делалась на старого владельца участка...
Подали документы через фирму в архитектуру на строительство нового дома с индивидуальным проектом (именно под наш дом), пришел отказ из архитектуры - мотивируют тем, что по ген. плану часть участка попадает под застройку многоэтажного дома (это заселенный частный сектор в г. Днепр есть соседи со всех сторон...) Есть 500ка со штампом "Придатно"...
Что делать в таком случае? 2й вопрос: Можно ли подать документы в ГАСК на реконструкцию старого дома? И можно ли в случае реконструкции строить дом в другом месте участка??? Спасибо за ответ...
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+3 # Игорь 06.07.2016 21:00
Здравствуйте, мы хотим продлить комнату на балкон. Для этого просто уберем окно и из него сделаем арку. Нарушим ли мы этим строение своей несущей стены? И нужно ли на это разрешение?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+5 # Анжелика 18.08.2016 23:08
Здравствуйте, мы хотим продлить комнату на балкон. Для этого просто уберем окно(выход на балкон) и из него сделаем арку. Нарушим ли мы этим строение своей несущей стены? При этом несущую стену не затрагиваем, убираем только проем подоконника на котором и находиться окно.И нужно ли на это разрешение?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+2 # Артем 10.05.2016 18:58
Добрый день! планирую перепланировку в частном доме.
Но столкнулся с проблемой
1.внутренняя отделка стен имеет толщину доходящую до 100мм(наружные стены шлако-бетон изнутри нанесена глина с соломой) замена этой "отделки" приведет к значительным изменениям площади. Нужно ли оформлять подобный ремонт ?
2.необходимо ли оформлять демонтаж печи+вент каналов
3.имеется кладовая. будет ли самостроем установка там ванной и унитаза ? или я вправе устанавливать сантехническое оборудование без разрешительной документации
4.Тех паспорт полученный 5 лет назад имеет много неточностей: местоположение оконных проемов и дверей ,физические размеры предбанника и лестницы(состав ляющей единое целое с фундаментом) вроде многие эти параметры и не заданны на плане никакими размерами но визуально бросаются в глаза (на плане дверь находится слева ,а в реальности она посредине 7 метровой несущей стены) просто боюсь при переоформлении попасть на самострой. как быть в такой ситуации ?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+4 # ольга 06.05.2016 19:27
квартира имеет 39 метров состоит из 2 комнат
в ней имеется ванная комната и кухня находится на 1этаже 2-х эт дома как оформить перепланировку если в ее приделах сделать с нее 2 отдельные однокомнатные квартиры. Спасибо за ответ.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
-1 # Сергей 25.03.2016 15:22
Добрый день! Ответьте, пожалуйста на вопрос. Квартиру получили в Киеве в 1996-м году с техническим паспортом и со свидетельством на право собственности. За это время были произведены работы в квартире без нарушения несущих стен, а именно: разобрана не несущая перегородка в сан.узле (получился совмещённый санузел), на двух лоджиях были убраны окна и двери с кирпичом, который находился под окнами и установлены раздвижные двери, на одну лоджию была вынесена батарея. Для удобства был произведен перенос кухни в зал квартиры, а в помещении, в котором по плану находилась кухня, была обустроена спальня. Т.е. была 2-хкомнатная квартира, а получилась 3-хкомнатная квартира с залом-кухней. У меня такой вопрос: являются ли эти перепланировки реконструкцией, если да, то куда мне обращаться для узаконивания этих перепланировок, какой пакет документов надо подготовить для решения этого вопроса и для того, чтобы потом без проблем в скором будущем продать квартиру? Заранее спасибо за ответ.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+1 # Илона 17.03.2016 17:18
Здравствуйте! Я проживаю в 16-эт. доме. Длинный общий коридор, в конце - большое окно. Соседи 2-х последних квартир (у окна) самовольно ставят посередине коридора бронированную дверь, при этом остальные квартиры остаются без естественного освещения. Естественно, я с этим не согласна, но соседи сказали : "Имеем право, вы нам ничего не сделаете". Допустима ли такая перепланировка общего коридора и куда обращаться, если - нет ? Спасибо заранее.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+4 # Денис 17.02.2016 12:49
В пятиэтажном доме, на чердаке собственница квартиры по соседству сделала выход на чердак и сделала там мансарду, площадь мансарды выходит за границы ее квартиры и заходит на мою площадь квартиры. Считается ли это реконструкцией, на основании чего могло быть выдано свидетельство на право собственности где площадь была указана больше площади квартиры изначально?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+3 # Ruslan 11.02.2016 12:49
Застройщик самостоятельно оформил документ БТИ где включил площадь балкона в площадь кухни! Таким образом, по документам БТИ в квартире нет балкона, хотя конструктивно он есть!!!! Правомерны ли действия застройщика? Нарушил ли он нормы ДБН и СНиПа?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
0 # Рамиль 25.02.2016 09:27
Скорей всего застройщик таким образом решает с"газовщиками". Конечно инвестора он об этом не поставил в известность. А кроме этого он с него еще дополнительно заработает, ведь балкон стоит дешевле чем все остальные кв. метры. А так, застройщик "срубит" с Вас как за полноценную площадь кухни. Что касательно СНиПов, если тут есть специалисты, пусть объяснят.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+4 # Дмитрий 14.01.2016 20:57
Здравствуйте. Дом в ЛНР. На приватизированн ом участке пристроили детскую комнату, прихожую, кухню. Подняли стены и поставили новую крышу. Получается реконструировал и дом. Всё закончили в 2010-м году. С узаканиванием вовремя не получилось. В связи с АТО переехали на другую территорию. Хочу узаконить реконструкцию и продать дом. Как правильно поступить? Заранее спасибо.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
0 # Анатолий 09.12.2015 22:43
Столкнулся с таким вопросом - увеличили площадь жилой комнаты за счёт совмещения с лоджией убрав оконный блок. При этом батарею не переносили. Стены, пол и потолок лоджии утеплены. В БТИ говорят, что это самострой и требуется узаконивание. Как на сегодняшний день решается такой вопрос? Требуется ли узаконивать такую перепланировку? Читал, что С 05.04.2015 г. вступил в силу Закон о дерегуляции, которым внесены изменения в ст.ст. 100 и 152 Жилищного кодекса, согласно которым вроде бы такая перепланировка не требует узаконивания... Но как на самом деле? Потому что после общения в БТИ сделал вывод, что Закон этот не работает.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+1 # Мария 02.12.2015 18:01
Квартира на 5-ом этаже девятиэтажки. Балкон был, а потом его увеличили на 40 см (т.е. площадь балкона немного увеличилась по сравнению с другими балконами в этом доме). Является это перепланировка или реконструкция?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+2 # Татьяна 05.11.2015 13:31
Подскажите, пожалуйста:
1) будет ли считаться реконструкцией , перенос дверного проема в подъезде 16-ти этажного дома для входа на боковую лестницу;
2) у кого можно узнать , является ли стена между тамбуром и боковой лестницей несущей , т.к. из технического плана 1-го этажа и входной группы председатель ЖК этого понять не может;
3) какие разрешительные документы и кому нужно подать для выполнения таких работ.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
0 # Татьяна 09.10.2015 08:37
Здравствуйте,ну жно ли узаконивать кладовую,обустр оенню в нише одной из комнат панельного дома?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
0 # Татьяна 09.10.2015 08:31
Здравствуйте,ну жно ли узаконивание кладовой,обустр оенной в нише комнаты(3-комна тная панельная "чешка")
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+8 # Анна 01.09.2015 12:39
Добрый день! Ответьте, пожалуйста, на вопрос: в двухэтажном доме была произведена реконструкция (т.к. изменилась общая жилплошадь), был пристроен гараж (у него общая стена с домом) и над ним сделали еще комнату, в доме двигали стены. Сделано это было в начале 2000-х... какова последовательно сть узаконивания реконструкции? нужно обращаться в гаск или в бти? какие нужны документы и как это сделать с минимальными затратами? заранее благодарим!
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
-1 # Татьяна 07.09.2015 16:33
Воспользуйтесь строительной амнистией (inspektsia.kiev.ua/samostroy/uproshchennyy-poryadok-2015.html) Если дом до 300м2, сразу обращаетесь в БТИ для новой инвентаризации и изготовления техпаспорта с проставлением отметки о техобследовании . Затем с Декларацией в ГАСК...
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
0 # Светлана 22.07.2015 12:23
Является ли перепланировкой и нужно ли узаконивать следующее:
1. Присоединение балкона к комнате (оконный проем не расширен, часть подоконника осталась на месте) с вынесением батареи на балкон.
2. Вырезанный выход на балкон с кухни (изначально из кухни на балкон было только окно, сделали балконную дверь, опять-таки не расширяя оконный проем ни вверх, ни вправо-влево, а только вырезав вниз, чтобы поставить балконную дверь).
Спасибо.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
+4 # Александр 14.07.2015 23:54
Имею ли я право без разрешений и согласований снести перегородки (не несущие) в коммерческом помещении, расположенном на 1 этаже 9-этажного дома?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
-1 # Анна 19.06.2015 23:13
Мы хотим часть кухни-студии присоединить к спальне, при этом увеличится жилая на 11м, стены сносить не нужно, просто поставить небольшую перегородку и дверь. Вопросы: 1. Это реконструкция? 2. Если мы сначала это сделаем, а потом обратимся в БТИ, штраф какой-то будет? 3. Какая приблизиельная стоимость проекта в ГАСКе и внесение изменений в право собственности на квартиру?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
0 # Алексей 16.06.2015 11:29
Вопросы:
1) это перепланировка или реконструкция? (см. определение термина реконструкция)
2) если это реконструкция, т.е. появился новый объект после строительства, который требует смены свидетельства о праве на собственность (какое? «повторное»?), то отменяет ли новое свидетельство (с новой датой) льготу о безналоговой продаже квартиры тем же владельцем (более 3-х лет во владении, продажа 1 раз в год)? Налоговая не дает официального ответа на такой вопрос, а отсылает в Минюст за официальным запросом… Нотариус также попросил выяснить...
3) знаете ли вы законодательные акты, которые четко отвечают на вопрос №2?
4) заниматься узакониванием или нет, если хотим без проволочек в скором будущем продать квартиру?
5) ваши рекомендации?
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
-2 # Алексей 16.06.2015 11:26
Разделю комментарий на две части. спасибо за ответ!
Наша ситуация:
1) Квартира на 7-м этаже, в собственности 6 лет.
2) Не меняли общую площадь квартиры, не трогали коммуникации общего пользования и несущие конструкции
3) Перестройка:
а) изменили количества комнат с 3 до 4,
б) увеличили санузел за счет жилой комнаты (раньше было и сейчас еще запрещено?)
в) увеличили площадь жилой комнаты, совместив с балконом, и перенесли
батарею на него (раньше было и сейчас еще запрещено?)
4) Частные агенства БТИ/»узакониват ели» говорят, что наши изменения — это реконструкция, т.к. поменялись технико-экономи чески показатели.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать

Услуги

© 2011-2016 Inspektsia.kiev.ua. All Rights Reserved